- ※1 成約金額3,000万円以上の場合、宅建業法の報酬上限金額の半額以下とさせて頂きます。
- ※2 当社では、仲介手数料の金額を「決済時」に頂戴致しております。
- ※3 仲介手数料半額以下の不動産対象エリアは主に鹿児島市内です(他県内各所につきましては御相談の上、承ります。)
不動産業者だけにあった不動産情報が、インターネットの進歩により誰でもいつでも大量の情報を手にすることが出来るようになり、不動産情報の伝達コストも非常に低くなりました。また、近年のお客様は自ら購入の確度をあげられてからのご相談が増えており、従来より手間が掛からなくなっております。
そこで、お客様がご自身で物件探しや周辺の下見とローンの事前相談を受けていただいてから、当社へご依頼くださることで、当社では不動産購入に関わる仲介手数料を「半額以下!」にさせて頂きます。
不動産の購入は高額なうえに、かなりの諸費用もかかりますので、少しでも費用を抑えたいお客様のために、このサービスの提供を始めました。
ご納得・ご安心していただける不動産取引のために、下記スケジュールと要点をご理解下さい。
ご希望の不動産をご納得・ご安心してお取引きいただくために、当社は基本的に下記のようなスケジュールで対応させていただきます。(売主様・買主様のそれぞれの特殊事情ならびに対象不動産特有のリスクがある場合には別途検討させていただきます。)
1. 資金計画
資金計画をたてましょう。
はじめの段階で、不動産購入にかかる総額を把握しておくことが大切です。不動産の購入には物件の価格に加えて、印紙税／ローン保証料／火災保険料／所有権移転・抵当権設定の登録免許税／固定資産税／都市計画税／不動産取得税／管理費等精算金／司法書士費用／仲介手数料等の諸経費が必要になります。 ( 物件の価格のおよそ6～9％が目安です。) さらに、引越費用／照明／カーテン／家具／エアコン／リフォーム費用なども必要になります。
ご貯金の中から使用可能な頭金額、親御様からの援助額、月々の返済可能金額等を考慮のうえ、銀行や公庫のWebサイトの「ローン計算シミュレーション」を利用して、借入可能額を計算してみて下さい。 そして、いくらぐらいの不動産なら無理なく購入が可能かを算出して下さい。
- 鹿児島銀行
- http://www.kagin.co.jp/index.html
※鹿児島銀行トップページより「ローンシミュレーション」のボタンをクリックしてご利用ください。
- 住宅金融支援機構
2. 住宅ローンの事前相談
「ご購入のお申込み」から「ご契約」に進む条件として"住宅ローンの事前審査を通過した方"となりますので、物件をお探しの段階で銀行の住宅ローンの事前相談を受けられることをお勧めいたします。
銀行によって、貸出し条件・利率等が異なりますので併せてご検討ください。
3. 購入不動産の希望条件の絞込み
下記のように “購入不動産に関するイメージ” を整理し、希望条件に優先順位を付けましょう。
| 「不動産の購入目的」の明確化 | 居住用、事業用、資産運用目的 |
|---|---|
| 購入価格帯の把握 | ご予算・利回り |
| ご購入される不動産の種類 | 土地、一戸建て、マンション、収益建物、新築、中古 |
| 希望エリアの絞込み | 高利便性地域、お子様の学区内、ご実家の近く、勤務先の近く |
| 物件の詳細確認 | 建築構造、築年数、必要な部屋数、間取り、必要な設備 |
市場にある物件にはそれぞれ個性があり、長所もあれば短所もあります。限られた予算や与えられたタイミングの中で、お客様にとって最良の物件との出会いのためには、事前に譲れない条件は何かなど、ご要望の優先順位を明確にしておくことが購入の決断を行う際に重要になってきます。
4. 物件情報収集
物件情報の収集と下見
情報収集は鹿児島県宅建協会とアットホームのサイトをご参照ください。
鹿児島県下最大規模で約1500社が加盟する宅地建物取引業協会の不動産情報サイトは、業者の利用料が低価格で大量に物件の掲載が可能なために鹿児島の不動産物件情報が掲載されております。その他ハトマークサイト・不動産ジャパンサイトにも掲載されています。
一部の県宅建協会のサイトに掲載されない物件と各社の代表的な物件がアットホームに掲載されています。また、アットホームに掲載された内容の一部がヤフー不動産を初め十数社のサイトにも掲載されますので、この2社のサイトを検索なされば鹿児島の不動産情報はほぼ十分と思われます。(鹿児島の不動産業者もこの2社のサイトを主に利用しています。※全日本不動産協会のZeNNETにも一部掲載されております。)
下記のサイトより検索してご希望条件に近い物件を検討してみてください。物件資料には地図・外観写真・内部写真・図面・物件概要等の情報が記載されております。物件情報は常に流動していますので、1週間に1回程度検索されますことをお勧めいたします。
また、チラシ広告・新聞広告等も合わせてチェックしてください。
※気に入った物件が現在市場にない場合や調べるお時間がない方、インターネット環境のない方はご遠慮なく当社にご依頼ください。ご希望に沿った物件が出ましたらお知らせ致します。
- 鹿児島県下最大規模約1500社が加盟
- 不動産総合情報サイト
大きな検討項目として以下をチェックします。
| 価 格 | 相場の確認 |
|---|---|
| 広 さ | 専有面積、間取り、収納スペースの量 |
| 耐 久 性 | 建物の構造・築年数 |
| 立 地 | 公共交通機関、商業施設・学校・病院・職場からの距離、等 |
| 環 境 面 | 周辺の環境、障害建物、空地等 |
| 安 全 性 | セキュリティー、オートロックの有無 |
| 居 住 性 | 日当たり、主要設備等 |
| 管 理 面 | 委託管理か、自主管理か、管理人の有無、管理費・修繕積立金の状況等 近隣の居住者について 更地の場合、建築の計画についての検討 収益投資物件の場合、収益性・空室率・維持費・修繕費等についての検討 |
気に入られた物件情報がありましたら、建物を外部から観察したり、周囲を歩いて近隣の環境の確認等の下見を行ってください。そして、この段階までのところでご自分の購入条件を満たしていることをご確認ください。
5. ご購入のご相談 （重要）
下見を行われて気に入られた物件がありましたら、当社へご連絡ください。( ご遠慮なく何度でもお問い合わせ下さい。)当社で、お気に入りの物件が引き続き販売中であるかの確認をいたします。
※仲介手数料を"半額以下"とするためには、まずは当社へ必ずご連絡ください。もめごとの原因となりますので、物件の掲載会社へは決して連絡を取らないで下さい。当社から連絡をお取りいたします。
その後、物件について当社で、現地案内・内覧・物件詳細・資金計算等についてのご相談を承ります。
6. 物件の内覧・検討
お客様からご相談をお受け致し、内覧物件がお決まりになりましたら当社が下記の調整を行います。
- 中古物件で、売主様が居住中のものであれば、当社で見学可能日の調整を致します。新築完成済み物件・空家の中古物件等であれば、当社で鍵の手配を致します。
内覧の際には、当社スタッフ( 2級建築士)が一緒に立会わせていただき、お客様と専門家の目で十分にチェックを致します。終了後、物件についてのメリット・デメリット等と価格等について概略の感想をパートナーとしてご説明させていただきます。
7. 専任媒介契約の締結
物件の内覧が終わり、物件を気に入っていただきましたら、お客様が当社を物件の購入の窓口になさるという意味で当社と「専任媒介契約」を結んで頂きます。
当社は物件・売買条件等の詳細資料の提供と価格の交渉についての打診を売主様側の仲介業者に依頼し、契約への準備を開始いたします。買主様の立場で各方面の調査を行い、売主様側からの提出資料と併せてご報告いたします。また、売主様へご質問等がございましたらこの時点で行います。
8. 不動産購入申込書の提出・価格交渉
ご購入なさりたい物件が決まり、お客様のご不明な点もクリアにできましたら、ご購入条件をまとめた「不動産購入申込書」を売主様にご提出致します。
この「不動産購入申込書」は、あくまでも売主様へ購入意思と購入条件を提示するための書面です。(「不動産購入申込書」をもって優先交渉権の付与と位置づけ、次順位の購入希望者と売主様との交渉を遮断する業者もおりますが、「不動産購入申込書」は契約書ではないため、売主様のお考え次第で後から好条件を出して来た方と交渉が進む場合もあります。)
また、「不動産購入申込書」は契約上の諸条件を交渉するための土台となりますので、価格交渉を含めて当社と十分打合せのうえ作成していただきます。必要に応じて、提出前に再度内覧を希望なさられてもよろしいかと思います。
9. 住宅ローンの事前審査
「不動産購入申込書」を提出すると同時に金融機関に購入予定物件での事前審査を受けていただきます。物件の担保価値や返済に無理がないかどうかを3～7日でチェックしてくれます。事前審査で内諾がとれれば契約後の本申込では問題がない場合がほとんどです。売買契約書には借入予定金融機関・借入予定額を記入する欄がありますので、このタイミングで金融機関とローンの種類についても決めておいて下さい。
金融機関がお決まりでない方は担当者にご相談ください。ローンの手続き等のお手伝いも致します。
10. 重要事項のご説明
重要事項説明
売主様・買主様の間で、売買代金やその他の売買条件が合意に至りましたら、売買契約の締結となりますが、これに先立ち宅地建物取引業法35条に定められた一定の事項・その他の重要な事項を書面により買主様に交付することを不動産仲介業者は義務付けられています。(ローンの事前審査通過後に行います。)
売主様側仲介業者が監督官庁等で調査した結果および売主様からのヒアリング、物件調査をした結果等をもとに「重要事項説明書」を作成します。
当社は買主様への交付に先立ち資料のチェックをさせていただいた上で、買主様へ資料をお渡し致します。その後、売主様側の仲介業者の宅地建物取引主任者から説明を受けていただきます。( 勿論、当社の宅地建物取引主任者も同席致します。)
そして、当社では当初の物件説明と重要事項説明書との相違点の調整、「不動産購入申込書」提出後の売主様・買主様双方で合意に至った売買条件ならびに当該不動産の売買契約上のリスクの有無の確認ならびにその回避策についての検討を行い、「不動産売買契約書(案)」を作成致し、ご説明・ご確認をさせていただきます。その後、売主様側仲介業者と調整をいたします。
売買契約書には、主に代金の支払方法、支払時期、物件の引渡時期、契約の解除や違反、特約条項、付帯設備表による引渡し設備の明確化と瑕疵担保責任、固定資産税・管理費・修繕積立金等の分担などが記載されます。
売買契約書のローン特約条項
売買契約後にローンの本申込みを致しますので、ローン契約が万一不成立だった場合には手付金を全額返金のうえ売買契約を解除するという条項を必ず織り込みます。(この場合には、仲介手数料も発生致しません。)
11. 売買契約の締結
不動産売買契約
修正・調整後の「不動産売買契約書(案)」の変更事項についてご説明申し上げました後、「不動産売買契約書」をご確認いただき、ご署名・ご捺印をいただきまして契約締結となります。このとき、売主様へ手付金(売買代金の10%)をお支払いいただきます。[手付金は売買代金の一部であり、万一、一定期間内に買主様の一方的な理由で契約解除となった場合の違約金となります。
また、買主様・売主様の一方的な理由で契約解除となった場合や違約により契約解除となった場合には、当社は仲介手数料として、契約書に記載の手数料額の3/4にあたる金額を買主様にご請求申し上げます。（宅建業法の報酬上限額の半額のいずれか低い金額を請求させていただきます。)]
12. 住宅ローン契約
売買契約後に事前審査で内諾を得られた金融機関へ借入れの申込を行います。金融機関よりローンの承認が下りましたら、当社を通じて売主様側宅建業者へ連絡いたします。
13. 境界確認等・他
売買契約の締結後からお引渡しまでの間に、適切なタイミングで下記のような作業を行います。
- 売主様が測量を行う場合の境界確認書の取得状況等の確認。（測量士・土地家屋調査士）
- 測量により購入対象不動産の土地面積が増減した際の売買代金清算額の算出。(実測清算の場合)
- 境界明示の調整・立会い。（売主様もしくはその依頼を受けた者と買主様が土地境界の確認のための立会い作業）
- 所有権移転登記のための司法書士の手配・各種書類確認・各種税の軽減措置の適用確認。(司法書士)
- 購入対象不動産に売主様の抵当権等の設定がある場合、その抹消準備の確認作業。（金融機関・司法書士）
- 購入対象不動産に対する固定資産税･管理費･修繕積立金等の清算準備。
- 物件の明け渡しの進捗状況の確認。
- 決済の場所・時間の調整・確認。
- リフォームを行われる際のリフォーム業者のご紹介。
14. 決済・お受取り
決済は基本的に買主様が融資を受けられる金融機関で行います。司法書士が事故が起きないように事前に各種書類を確認の上、当日は、買主様から売主様へ売買代金の残金および固定資産税等の清算金等をお支払いいただきます。
一方、売主様から買主様へ、所有権移転登記のために必要な権利証等の必要書類の交付、ならびにご購入不動産の鍵の受け渡しをしていただきます。(登記に必要な諸費用を司法書士へお支払いください。)
※最後に、買主様から当社へ契約書に基づき仲介手数料をお支払いいただきます。
登記が完了後、司法書士が権利証書(所有権登記の登記済証)をお届けいたします。
引越し･入居
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15. 瑕疵担保責任
中古物件の購入にあたりまして、万一、お引渡し後に発見された雨漏り・白アリの害・給排水設備の故障・建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕があれば売主様の瑕疵（かし）担保責任に該当しますので早々にご連絡ください。売主様が一般の方の場合、2～3ヶ月の期間を契約書で設定致してあります。また、売主様が不動産会社の場合には、引渡しから2年を普通は契約書で設定致してあります。新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、10年の瑕疵担保期間が義務化されています。
ただし、老朽化した建物等で瑕疵があることもある程度予想される場合には買主様・売主様が合意の上で契約書に免除する特約がなされる場合があります。この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。さらに、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合には、責任を免れません。また、売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。
瑕疵の修復
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主様に連絡して瑕疵の状態を売主様に確認していただきます。瑕疵が発見された場合、買主様は、売主様の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主様に請求することができます。ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、本契約の解除や無効を主張することもできません。瑕疵の修復工事は、瑕疵の状況によって個別に対応して行いますが、修復工事の程度は、社会通念上、合理的な範囲で行います。
