- ※1 成約金額3,000万円以上の場合、宅建業法の報酬上限金額の半額以下とさせて頂きます。
- ※2 当社では、仲介手数料の金額を「決済時」に頂戴致しております。
- ※3 仲介手数料半額以下の不動産対象エリアは主に鹿児島市内です(他県内各所につきましては御相談の上、承ります。)
インターネットの進歩により誰でもいつでも大量の不動産情報を手にすることが出来るようになりました。購入希望者は広範に発信された大量の売却物件情報の中から、希望条件に沿う物件を常に検索・検討を行っています。そして、これはといった物件にめぐり合った際に、購入するか否かについての決断を行い、「購入申込み」がなされます。沢山ある物件情報の中から、購入希望者の購入タイミングと立地・価格等の希望条件がたまたま合致した結果として売買が成立することとなります。
大手の企業が決められた期間内に不動産を処分する場合には、思い切った価格を提示し、力づくで売却したりします。(価格条件を相場以下に思い切って落とし、購入希望者の条件をクリアーし、無理やり買わせる方法です。) しかしながら一般の場合には1円でも高く売却したいですので、そのような方法をとることは出来ません。売却希望価格から徐々に価格を落としていったり、時間をかけて購入希望者との出会いを待つこととなります。
当社は、他の不動産業者と同様、販売促進業務としてインターネットへの掲載や看板の設置・チラシ広告・近隣への販売訪問等を行わせていただきます。
良い物件(立地条件の良い・建物の程度の良い・割安感のある物件)で潜在購入希望者の多いような物件でしたら掲載後に問い合わせが殺到し、すぐに売却に至るのでしょうが、現在の不動産市場は買い手市場となっていますから、問い合わせはあっても売却に至るには時間がかかってしまう場合があります。それは、当社に依頼せずに他社に依頼すれば早急に売却に至るというわけでは決してありません。購入希望者との巡り合せによって不動産の売買は成立しています。不動産会社がいくら販促活動をしたとしても、ご縁がなければ売れません。
売却にあたって、売主様は購入希望者から「値引き交渉や境界確定の依頼等」を受けられることもあります。その中で1円でも多くお金を回収するとしたら不動産仲介手数料を安く抑える以外にはないのではないでしょうか。
少しでも費用を抑えられて、「当社に依頼して良かった」とお客様に喜んでいただきたい思いで、当社はこのサービスの提供を始めました。また、ご相談時に仲介手数料表を明示させていただきますので、「後からいくら手数料の請求が来るのだろうか ?」といったご心配もございません。ご安心してご依頼下さい。
ご納得・ご安心していただける不動産取引のために、下記スケジュールと要点をご理解下さい。
ご希望の不動産をご納得・ご安心してお取引きいただくために、当社は基本的に下記のようなスケジュールで対応させていただきます。(売主様・買主様のそれぞれの特殊事情ならびに対象不動産特有のリスクがある場合には別途検討させていただきます。)
1. ご売却のご相談
ご所有の不動産の売却の際のご希望条件（いつまでに… いくら以上で… どのような販売方法で… 等）をお聞かせ下さい。また、当社での検討のために土地・建物に関するお手持ちの資料をお見せ下さい。ご希望条件に沿った売却プランの選択肢をご提示させていただきます。
2. 売り出し価格の決定
近隣の情報収集は鹿児島県宅建協会とアットホームのサイトをご参照ください。
ご自分でも下記のサイトより、ご所有の不動産相場（近隣）の確認を行ってみてください。(物件資料には地図・外観写真・内部写真・図面・物件概要が記載されております。)
鹿児島県下最大規模で約1500社が加盟する宅地建物取引業協会の不動産情報サイトは、業者の利用料が低価格で大量に物件の掲載が可能なために鹿児島の不動産物件情報が掲載されております。その他ハトマークサイト・不動産ジャパンサイトにも掲載されています。
一部の県宅建協会のサイトに掲載されない物件と各社の代表的な物件がアットホームに掲載されています。また、アットホームに掲載された内容の一部がヤフー不動産を初め十数社のサイトにも掲載されますので、この2社のサイトを検索なされば鹿児島の不動産情報はほぼ十分と思われます。(鹿児島の不動産業者もこの2社のサイトを主に利用しています。※全日本不動産協会のZeNNETにも一部掲載されております。)
- 鹿児島県下最大規模約1500社が加盟
- 不動産総合情報サイト
当社では、ご売却の相談をいただいた不動産の各種資料と過去の近隣取引事例・現地調査を基に具体的な査定額を提案させていただきます。そして、ご希望条件・査定額等を基にお客様と販売計画についてご相談をさせていただき、お客様のご希望の金額を「売り出し価格」とさせていただきます。
3. 専任媒介契約の締結 （重要）
ご所有不動産のご売却をご決断していただきましたら、当社をご所有不動産のご売却の窓口（代理人）としてご指定いただく証として「媒介契約」を締結していただきます。その媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の３種類があります。（下表参照）
※自己発見取引＝売主自身が買主となる取引相手を探すこと
※西日本レインズ：不動産流通機構
インターネットが普及していない時代では、物件情報を不動産市場の隅々にまで浸透させるために非常に大きな手間と費用が掛かりましたので、上記の契約形態のうち「一般媒介契約」は『複数の仲介業者に依頼できる』という点では有効でしたが、昨今のインターネットの普及により売却システムが構築され、売主様から売却依頼を受けた仲介業者一社が物件情報を鹿児島県宅建協会・アットホームのサイトに登録しさえすれば、その物件情報を必要とする街中の不動産会社に一瞬にして物件情報が公開されます。
さらに、不動産の購入を考えている買主様が、ご自宅のパソコン画面で鹿児島県宅建協会・アットホームのデータを検索することにより、業者向けと同じ鹿児島県内の物件情報を簡単に見ることが出来るシステムが出来上がっています。しかもインターネット広告の場合、紙媒体の広告に比べてコストは約百分の一で、効果は成約まで続きます。このような状況では、『複数の仲介業者に依頼できる』という「一般媒介契約」のメリットは無くなってきていると思われます。
一方、不動産売買時の事故防止のために重要事項説明書・契約書を始め売却に必要な資料は年々増加しており、資料の作成のために不動産業者はかなりの時間と労力と知識が必要となっております。
仲介手数料を当社規定では、「宅建業法の報酬上限額の半額以下!」とさせていただいたり、インターネットへの掲載をはじめ、各種の広告活動や各種調査等を行いお客様の物件を一生懸命販売する努力をさせていただきますので、当社ではお客様との信頼関係が大事であると考えており、専任媒介契約を結んで頂くことを条件とさせていただいております。
4. 詳細資料の作成と売却準備
媒介契約締結時点での売却対象不動産の状況を明確にし、買主様からのお問い合わせに対応致すために、「物件状況及び付帯設備確認書」ならびに「調査資料」を作成させていただきます。（雨漏りの有無、境界標の有無、……等を記載していただく書面です。）また、抵当権が設定されている場合には、設定金融機関との抹消に関する調整も行います。
5. 販売活動の開始
お預かりした情報は早急にインターネットに掲載します。
一部の不動産会社では購入者を自社で見つけ売主・買主の両方から手数料をいただけるように努力するため、一定期間お客様の物件情報をインターネットに公開しない傾向があります。(お客様の物件は不動産業者にとって在庫費用のかからない商品ですから、お客様の物件の売却が少々遅くなっても自社の利益を優先する考え方で、「囲い込み」と言われる｢物件情報」を公開しない行為です。) 当社は売主様・買主様双方からの仲介手数料を目当てに、自社だけで密かに販売活動を行うような”売主様に不利な行為”はいたしません。
お預かり致した物件は資料が揃い次第、鹿児島県宅建協会・アットホームのサイトに登録し、早急に不動産業者・購入希望者へ伝わるようにいたします。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワークシステム（名称：西日本レインズ）にも売却対象不動産の物件情報が登録されます。(当社ではダブルチェックにより売買事故を無くすために、売却者側と購入者側の仲介者は別々であることが望ましいと考えております。)これにより、街中にある不動産業者さんに“当社を代理人としてこの物件が販売中である”という情報が発信されます。ですので、媒介契約を締結した当社だけが、その物件の販売活動を行うというわけではありません。
当社が発信した情報に対して、街中の不動産業者さんに不動産購入検討のお客様がいらっしゃれば、この物件を紹介してもらえるというシステムです。また、当社が主体となった広告活動のみにとどまらず、他業者さんの各種広告・ホームページ上に物件情報を積極的に掲載していただくようにいたします。売主様の代理人として、ネットワークを駆使した物件情報の効率的かつ効果的な発信を心掛けています。また、マンション等の場合、すぐ近隣にお住まいの方や同じマンション内の方がチラシを見て購入されるケースが非常に多いですので、売主様とご協議の上、チラシ等の配布も致します。
発信した物件情報に寄せられるお客様・ご購入検討者側の仲介業者さんからのお問い合わせ、物件見学のご希望等に対応し、見学日時の調整・見学時の物件セールスを行います。
6. 状況報告・販売価格の見直し
専任媒介契約に基づき、2週間に1回、販売状況報告を致します。また、販売活動に対する反応を基に販売価格の見直し等のご相談をさせて頂き、早期販売のための努力をして参ります。
7. 購入検討者等との交渉
各種の販売活動により購入希望者が現れましたら、当社より詳細資料を交付致し、それをご理解いただいた上で「不動産購入申込書」を提出していただきます。「不動産購入申込書」には、買主様の購入希望金額を含んだ要望事項ならびに本人の住所氏名、支払い方法、借入方法、契約・決済時期等が記載されております。購入をご希望のお客様、もしくはご購入希望者側の仲介業者から、「不動産購入申込書」の提出の連絡がありましたら、当社では、適切なアドバイスをさせていただいた上で、回答書を返信していただき、契約の締結に向けた調整を行います。
より安全な取引を求める買主様より、土地の測量(境界確定)や建物診断を求められることもあります。当社をご利用して頂くことで節約できたご予算で必要な場合には対応をお願いします。
8. 重要事項説明書の作成・交付
売主様・買主様の間で、売買代金やその他の売買条件が合意に至りましたら、売買契約等の準備・日程の調整等を行います。売買契約の締結に先立ち、買主様の住宅ローンの事前審査での内諾の取得後に、当社にて宅地建物取引業法第35条に定められた一定の事項・その他の重要な事項をまとめた「重要事項説明書」、｢告知書」を作成し、売主様のご確認後に当社宅地建物取引主任者より買主様へご説明・交付を行います。当社では、この際に「不動産購入申込書」提出後の売主様・買主様双方で合意に至った売買条件に基づいて「不動産売買契約書(案)」を作成致し、売主様にご説明・ご確認・調整を致します。
9. 売買契約の締結
売買契約では、売買条件をまとめた「不動産売買契約書」の読み合わせを行い、契約書に売主様・買主様よりご署名・ご捺印をいただきまして契約締結となります。このとき、買主様より成約金額の10%の手付金をお受取りいいただきます。
手付金は売買代金の一部であり、万一、一定期間内に買主様の一方的な理由で契約解除となった場合の違約金となります。また、買主様・売主様の一方的な理由で契約解除となった場合や違約による契約解除の場合には、当社は仲介手数料として、契約書に記載の手数料額の3/4にあたる金額を売主様へご請求申し上げます。（宅建業法の報酬上限額の半額のいずれか低い金額を請求させていただきます。)
10. お引渡し準備
売買契約の締結後からお引渡しまでの間、適切なタイミングで下記のような作業を行います。
- 買主様が住宅ローンを利用される場合、その手続きの進捗状況の確認作業。
※一般的にローン契約が万一不成立となった場合には、手付金を全額返金のうえ売買契約を解除するという「ローン特別条項」が織り込まれておりますので、チェックが必要です。 - 売主様が測量を行う場合の進捗状況（境界確認書の取得状況等）の確認作業。（測量士・土地家屋調査士）
- 測量により売却対象不動産の土地面積が増減した際の売買代金清算額の算出。(実測清算の場合)
- 境界明示（売主様もしくはその依頼を受けたものと買主様が土地境界の確認のために行う立会い作業）の調整・立会い。
- 居住中の建物の場合、引越しによる明け渡しと清掃の確認。
- 所有権移転登記のための司法書士の書類確認作業。 ( 売主様側でも別途依頼することも出来ますが、売主様側の手続きは少ないですので、買主様側の司法書士に依頼されますとスムースに処理できます。)
- 売却対象不動産に抵当権等の設定がある場合、その抹消手続きの確認作業。 （金融機関・司法書士）
- 売却対象不動産に対する固定資産税等の公租公課の日割り金額の算出、その他の決済日での売主様・買主様間の清算準備。
上記のうち該当するもの、その他個別に必要な確認事項のすべてが確認できた段階で、決済・お引渡しの時間を調整させていただきます。
11. 決算・お引渡し
決済は基本的に買主様の融資を受けられる金融機関で行います。司法書士が書類上の事故が起きないように事前に各種書類を確認の上、当日は、買主様から売主様へ売買代金の残金および固定資産税等の清算金をお支払いいただきます。 (売買代金につきましては、買主様へ融資の金融機関より売主様の銀行口座ならびに抵当権設定金融機関へ振込まれます。)
一方、売主様から買主様へ、所有権移転登記のために必要な権利証等の必要書類の交付ならびにご売却不動産の鍵をお引渡しいただきます。(登記に必要な諸費用を司法書士へお支払いください。)
※最後に、売主様から当社へ契約書に基づき仲介手数料をお支払いいただきます。
12. 瑕疵担保責任
現在の法律では消費者保護の観点より瑕疵担保責任が売主様にも課せられています。中古物件の売却にあたりまして、お引渡し後に発見された雨漏り・白アリの害・給排水設備の故障・建物構造上主要な部位の木部の腐蝕があれば売主様の瑕疵（かし）担保責任に該当します。
この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が大事な点の１つです。民法では、原則として買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内であれば売主に対して補修を求めることができるようになっています。また、購入した目的を達せられないときには、契約を解除することもできます。
しかしながらこの規定では、売主様の責任があまりにも大きいために、実際には特約により売主様が一般の方の場合には2～3ヶ月の期間を契約書で設定致します。また、売主が不動産会社の場合には、引渡しから2年以上の期間を契約書で設定致してあります。新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、10年の瑕疵担保期間が義務化されています。
ただし、老朽化した建物等で瑕疵があることもある程度予想される場合には、買主様・売主様が合意の上で契約書に免除する特約がなされる場合があります。この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。さらに、売主様が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合には、責任を免れません。また、売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主様が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。
瑕疵の修復
買主様が瑕疵を発見したときは、売主様に瑕疵の状態を確認していただきます。瑕疵であった場合、売主様の費用負担で瑕疵の修復を行うことになります。ただし、それ以上に損害賠償を請求されたり、本契約の解除や無効を主張されることはありません。
瑕疵の修復工事は、瑕疵の状況によって個別に対応して行いますが、修復工事の程度は、社会通念上、合理的な範囲で行います。
